淺談旅游地產開發策劃(下)

時間:2014-09-25 點擊:2774 編輯:9
其次是解決產業問題,即放大以主題景區為核心的旅游地產,解決旅游與產業的無縫對接和融合,以產業與房地產協調發展帶動和促進區域經濟發展。對于旅游橫縱向的產業開發,我們必須了解客戶的需求,了解他們想要什么,了解他們希望在旅途中經歷些什么,得到些什么,帶走些什么,留下些什么;在此基礎上再來考慮各產業的協調、復合性發展,同時還要兼顧產業跟區域經濟及資源的結合,并要有充分的市場空間和贏利空間,讓旅游地產項目除了旅游本身,還在其他相關聯的產業上有所突破,并能真正贏利,比如在旅游產品生產、銷售,旅游運輸業,旅游傳媒,旅游服務等,建立一系列的與旅游和房地產相關聯的產業鏈,從而延伸旅游為主題的服務功能和贏利點,最后達到整個項目的贏利和促進區域經濟發展。

  再次是解決人的問題,我們拿什么來吸引人,我們又拿什么來留住人,我們再拿什么來吸引客戶再次光臨這里(這也就是人們常說的重游率),我們在商業服務功能上如何定位和組合?對于有一定旅游資源可以利用的區域,那么我們就要充分利用區域的人文、歷史、文化、自然資源,同時也要延展這些功能的邊緣產業,制造一些能帶給游客經歷和體驗的更新的沒有的東西,特別是高爾夫、游艇俱樂部、會所、SPA、劇院、酒店等商業服務功能,他們的創新出彩和旅游資源的無縫嫁接將讓旅游景區更有效的吸引游客的到來,并延長游客的逗留時間,最后創造留下來過夜及重游的理由。

  對于沒有多少資源,或者說不具備吸附能力的資源可依靠的新興偏遠地區,我們必須在傳統的功能和產業上創新一些能帶給游客體驗并能留下深刻印記的東西來吸引游客,延展和滿足他們的參與體驗需求,原始的初級的單純的以那點自然資源為核心的觀光度假吸引游客顯然已經落伍,隨著時間的推移和游客消費理念及需求的不斷改變,我們在項目的運作之初就必須尋求新的改變和發展,增強更多的觀光游玩和服務功能,特別是在休閑娛樂等功能方面,為的就是給游客提供更多參與和體驗的場所,以滿足他們的感官和感受體驗的需要,把旅游功能、商業服務功能以及地產功能完美融合,再將現有的高科技技術和聲光電等技術運用到極致,以更多更炫的項目來吸引游客,讓游客切實的身臨其境的感受每一項游娛項目所帶來的快感,給游客身理和心里體驗和放大。

  再就是解決定位問題,我們必須依據開發商開發理念、期望值、財務狀況等情況,挖掘市場和區域所有資源,遵循市場規律給項目準確定位,給項目找到真正的靈魂,以此來吸附和影響游客。每個人出去游玩旅游,都是為了想邂逅點什么!也許你是為了邂逅浪漫的愛情,也許你是為了邂逅童年的夢想,也許你是為了邂逅大自然的奇跡,也許你是為了邂逅一次難忘的經歷和感動,也許......這些也許都是人的潛意識的想法,那么我們應該盡量去滿足游客的這些潛在的需求、期望和想象,挖掘旅游景區資源(對于一些新興的沒有或者很少自然、人文、歷史、旅游資源的地方,我們必須創造能吸引游客的資源),研究景區可能或者可以發展的產業,將旅游功能和地產功能充分完美融合,縱橫向共同發展,推陳出新的創造一些游客從沒有過的經歷和感受,強調功能的參與性和體驗性,從而吸引和滿足游客的心里和精神需求。

  最后是解決財務問題,我們應該先做什么,再做什么,最后做什么,必須有一個明晰的思路和策略,在項目運作過程中,我們要將景區、產業、房地產等各方面互相協調融合,既有核心亮點要素來吸引人,又可以實現資金周轉和贏利。

  迪斯尼和華僑城代表了最典型也是最成功的兩種模式,其他的均介于以上兩者之間,迪斯尼是縱向發展的代表,他們在縱向上下游產業上不斷創新和突破,而華僑城的主要是在橫向的發展;他們都是順應時代的需求與時具進的予以快速的改革,并以創意文化、電子媒體等潮流時尚元素及影視娛樂為驅動核心的主題式產業發展體系。他們都有各具特色的功能組合和贏利的亮點,而此刻的一些功能已經不是單純的一種業態了,而是由旅游橫向、縱向多元化創新發展衍生出來的一種產業,而主題公園、電視媒體、網絡傳媒、影視娛樂、度假地產、旅游衍生品等他們都是以一定的表現形式呈現,卻衍生出更多相關的邊緣產業,從而帶來豐厚的利潤,最后達到旅游地產的收支平衡和贏利。

  旅游休閑地產開發運作的三個標準動作:

  摸清家底---項目屬性、經濟指標、可利用資源。

  我們將從基本的土地屬性和類比全國和區域開發案例出發,結合區域發展模式和客戶受眾區域,勾勒出整體發展戰略,并在此基礎上制定關鍵戰略舉措和開發策略。

  摸清方向---旅游地產發展方式及旅游地產開發模式判斷。

  根據項目區域周邊的自然、人文等各種資源,塑造城市、項目區域景區的特有元素,尋找城市的觸媒(城市的觸媒就是城市的引擎和核心驅動力),找到景區及項目區域發展的引擎、核心驅動力、催化劑,從而激發城市、項目的激情和活力,吸引人們的眼球,引導和促進城市、項目區域及景區的和諧發展。

  推出賣點---旅游、地產的引擎的認知和選擇。

  對于旅游地產(旅游綜合體地產)項目,旅游引擎功能的選擇定位與內容選擇是項目成功的關鍵性因素,關系到項目運作成功、品牌建立和房地產的銷售。

  最后再來說說成都的旅游地產項目:

  隨著成都市未來遠景的城市規劃和四川旅游產業的發展,目前成都休閑度假旅游地產得以較大的發展空間,以前原始初級的“農家樂”已經不能滿足人們日常休閑、游樂的需求,最近幾年“5+2”、 “假日經濟”等早已成為人們耳熟能詳的名詞,隨著假日經濟的興起,在城市近郊以及城市景點近年內出現大量的旅游地產開發,吸引著城市精英的眼球;同時開發商依靠自身的實力以及政府關系,在各個區域進行了大規模的休閑度假配套;營造區域假日經濟消費熱點。

  在成都,旅游房地產在最近幾年內有了較大程度的發展;但真正的旅游地產開發還是集中在青城山、西嶺雪山等熱點景區,并且旅游地產也已經經歷了從最初始的“5+2”、 “假日經濟”模式的郫縣農家樂第一村到后面的五朵金花、幸福梅林,及后面的芙蓉古城;再到后面借助項目區域的人文、歷史、自然資源為核心階段青城山和西鄰雪山等地的一些項目, 再到后來的以自然資源和特色主題想結合的主題性項目(石象湖等),再到后來的國色天香(以游樂設施為主題和亮點,吸引成都乃至整個四川和周邊省份的部分游客來此觀光游玩,但這是成都旅游地產發展的雛形,也是開山之作,受到了人們的追捧,它是把生態建設、文化建設和旅游產業發展緊密結合,形成獨具特色、內涵豐富的情景互動式旅游,同時它又是房地產與主題公園、游樂設施高度整合,并衍生出更多旅游與地產的“個性化”“立體化”的商業、娛樂體驗等服務功能,從而造活整個區域以達到房地產銷售的目的和公司的贏利;再到后來的華僑城,它的出現升華了國色天香的各種功能,它是大型綜合性旅游項目和高尚居住社區,是旅游與地產完美融合和衍生的景點之作,他們以“主題和創想”為核心,將旅游與地產的各種功能創新發展、延伸和合理組合,同時將旅游產業化,縱橫向同步發展。

  雖然成都是一個旅游城市,旅游資源豐富,城市性格和人們的生活習慣、旅游消費習慣等都很適合旅游的發展,但目前成都旅游地產還處于起步階段,旅游與地產的融合還欠火候,很多地方都有自身的旅游、自然、人文等各種資源,但都是還處于利用自然資源的初步階段,沒有什么創新的吸引游客的東西,而對于地產,很多開發商也只是想整合土地,要么是為了土地一級整理掙錢,要么就是為了快速賣房子,所以在其產品和功能的研發創新設置上都很匱乏,也不會投入太多的精力和資源去將旅游與地產相融合,從而創造更大更多的價值;這就導致旅游地產項目的功能單一,毫無亮點可言,雖然現在有了國色天香和華僑城,但他們的主要目的也是為了賣房子,他們的主要贏利點還是在房地產方面,而不是向國外發展成熟的旅游地產項目那樣,旅游地產產業化、主題化、功能復合化、多樣化,贏利也是全面開花,而且主要贏利點已經從房地產方面衍生為旅游縱橫向發展的其他產業上。

  根據成都市最新的2003-2020年規劃, 未來成都市休閑旅游地產發展前景較大的區域集中是:龍泉、青城山、溫江由于交通方便、環境優美以及具有獨特的人文自然景觀,適合開發休閑度假型物業;大邑縣花水灣、蒲江、新津等地目前的交通正在改善中,自然環境優勢突出,將成為未來休閑度假型物業發展的重點區域。雖然目前成都市的規劃擬開發、待開發或正在開發的項目有很多,但可能政府和開發商都各自有自己的考慮,所以在推進上比較緩慢,很多的項目都還處在房地產開發為主體的旅游地產開發階段,所謂的主題只是一個噱頭。

  我們可以擬出的有一定自然、旅游資源可以借勢,并有較大利用和發展空間的成都的旅游項目有:龍泉的御嶺灣,南沿線的海洋世界、南湖,新都的198,浦江的石象湖、朝陽湖、大邑的花水灣、安仁古鎮,青城前后山等,這些項目都有比較好的旅游自然資源可以利用,但如何來將這些自然資源運用到極致并與旅游功能和地產功能融合,打造幾個成都真正的旅游地產項目;但如何突破國色天香和華僑城的模式創新新的旅游地產功能和開發模式而自成一家,這個是值得每個項目掌舵人去思考的。

  我個人覺得成都旅游地產要從原始的初級階段向華僑城一樣的成熟階段發展,還有一段路要走,關鍵是看政府能提供什么樣的發展平臺,再就要看開發商用什么樣的理念來運作,但從開發和運作上來看,我覺得還應注意以下一些問題:首先政府的政策導向;其次就是考慮公司的運作理念、目標及財務問題;再就是如何真正的將旅游與地產完美結合,解決旅游地產的核心要素---產業問題。這些問題我覺得是目前成都旅游地產發展的幾個關鍵要素,解決好這幾個問題,我想成都的旅游地產也會有很美好的發展前景的。

  世界在不斷進步,人類也在不斷繁衍,傳統模式正在演變為更復雜的方式,但真正驅動旅游地產的核心內容從未改變。

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